Regulamin najmu lokali mieszkalnych

REGULAMIN
NAJMU LOKALI MIESZKALNYCH
W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ „FENIX”

I. Ogólne zasady kwalifikowania lokali mieszkalnych do najmu.

§ 1 .

Spółdzielnia na podstawie § 108 statutu Spółdzielni może zawierać umowy najmu lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność i współwłasność Spółdzielni zarówno z członkami Spółdzielni jak i osobami niebędącymi członkami.

§ 2.

Lokalami przeznaczonymi do wynajęcia mogą być w szczególności:

1) mieszkania z odzysku, do których prawa dotychczasowych użytkowników wygasły (są wolne w sensie prawnym),

2) mieszkania powstałe w wyniku adaptacji dotychczasowych lokali użytkowych, pralni lub suszarni, nadające się do zamieszkiwania zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

II. Zasady wyboru najemców lokali mieszkalnych.

§ 3.

Najemcami lokali mieszkalnych mogą być:

1) członkowie, członkowie rodzin członków spółdzielni (rodzice, dzieci)

2) pozostałe osoby fizyczne

§ 4.

Decyzję o zakwalifikowaniu lokali do wynajmu podejmuje Zarząd Spółdzielni po uzyskaniu akceptacji Rady Nadzorczej. Zarząd ogłasza przetarg wg zasad określonych w załączniku Nr 1 do niniejszego Regulaminu. W przypadku lokali usytuowanych na parterze dopuszcza się możliwość organizowania przetargu w pierwszej kolejności dla członków lub rodzin członków z udokumentowaną niepełnosprawnością ruchową lub trwałym ograniczeniem ruchowym. Eliminuje się z przetargu osoby, które posiadały nieuregulowane zobowiązania w stosunku do spółdzielni (w ciągu ostatnich 12 miesięcy w wysokości powyżej dwóch miesięcznych przypisów).

III. Ogólne zasady najmu lokali mieszkalnych.

§ 5.

1. Najem lokali mieszkalnych odbywa się na podstawie umowy najmu, która zawiera z uprawnionymi osobami Zarząd Spółdzielni

2. Wyboru najemców lokali mieszkalnych spośród osób wymienionych w § 3 dokonuje komisja przetargowa na zasadach przetargu opisanych w Załączniku 1.

3. Małżonkowie wspólnie zajmujący lokal na podstawie umowy najmu są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich.

4. W razie śmierci najemcy, osoby bliskie mieszkające z nim stale do chwili śmierci wymienione w umowie najmu, na podstawie art. 691 § 1 Kodeksu Cywilnego wstępują w stosunek najmu lokalu, chyba że się tego prawa zrzekną wobec Spółdzielni.

5. Bez tytułu prawnego zajmują lokal osoby, które w szczególności:

a) utraciły tytuł prawny do jego zajmowania w wyniku wygaśnięcia, rozwiązania lub wypowiedzenia umowy najmu,

b) pozostały w lokalu po śmierci najemcy i nie wstąpiły w stosunek najmu,

c) pozostały w lokalu po opuszczeniu go na stałe przez najemcę.

§ 6.

1. Szczegółowy zakres obowiązków Spółdzielni i Najemcy określa umowa najmu. Umowa ta powinna przewidywać między innymi, że do Najemcy mieszkania mają zastosowanie przepisy regulaminu porządku domowego w zasobach mieszkaniowych Spółdzielni Mieszkaniowej FENIX.

2. Przed wydaniem lokalu Najemcy Spółdzielnia sporządza protokół, w którym szczegółowo określa stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w lokalu instalacji, urządzeń, podłóg, stolarki okienno–drzwiowej. Ustalenia zawarte w protokole stanowią podstawę rozliczenia przy zwrocie lokalu po ustaniu umowy najmu.

§ 7.

1. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą Spółdzielni.

2. Po zakończeniu najmu Najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obowiązujących go napraw.

3. Spółdzielnia może żądać usunięcia ulepszeń wykonanych przez Najemcę bez zgody Spółdzielni i przywrócenia stanu poprzedniego, albo ulepszenia zatrzymać bez zwrotu kosztów poniesionych przez Najemcę.

§ 8.

Najemcy nie przysługuje prawo oddania całości lub części lokalu w podnajem lub do bezpłatnego używania innej osobie. Naruszenie tego warunku stanowić może podstawę do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia.

§ 9.

Najemca lokalu mieszkalnego obowiązany jest uiszczać czynsz najmu ustalony wg zasad przyjętych przez Zarząd oraz opłaty niezależne od Spółdzielni. Wysokość czynszu najmu, opłat niezależnych oraz warunki ich płatności strony określają w umowie.

§ 10.

1. Spółdzielnia pobiera kaucję zabezpieczającą jako zabezpieczenie należności Spółdzielni wynikających z umowy najmu.

2. Kaucja nie może przekraczać trzykrotnego miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

3. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności Spółdzielni z tytułu najmu lokalu. Kaucja nie podlega waloryzacji.

IV. Przepisy końcowe.

§ 11.

1. W sprawach nieuregulowanych w niniejszym regulaminie stosuje się przepisy kodeksu cywilnego.

2. Umowy najmu lokali mieszkalnych zawarte przed wejściem w życie niniejszego regulaminu zachowują nadal swą moc prawną, a ich dalsza realizacja winna odbywać się na warunkach w nich określonych.

§ 12.

1. Regulamin niniejszy został uchwalony przez Radę Nadzorczą Spółdzielni Mieszkaniowej FENIX Uchwałą nr 16/2023 w dniu 26 września 2023 r. i obowiązuje od dnia uchwalenia.

2. Tracą moc dotychczasowe unormowania w tym zakresie przyjęte Uchwałą Rady Nadzorczej Nr 6/2019 z dnia 26.03.2019 roku.

Sekretarz Rady Nadzorczej - Grzegorz Marchlewski

Przewodniczący Rady Nadzorczej - Urszula Zaborska

Załącznik 1. - do Regulaminu najmu lokali mieszkalnych w Spółdzielni Mieszkaniowej FENIX

Z A S A D Y

przetargu najmu wolnych lokali mieszkalnych w Spółdzielni Mieszkaniowej FENIX.

§ 1.

1. Zarząd w celu wyłonienia Najemcy lokalu ogłasza i przeprowadza postępowanie przetargowe.

2. Zarząd może odstąpić od przeprowadzenia przetargu lub unieważnić przetarg na każdym jego etapie bez podania przyczyn.

3. Przetarg ogłasza się na co najmniej 15 dni przed jego rozpoczęciem poprzez:

1) ogłoszenie na stronie internetowej Spółdzielni,

2) wywieszenie informacji w biurze Spółdzielni i na tablicach ogłoszeń w budynkach administrowanych przez Spółdzielnię.

4. W jednym ogłoszeniu można zamieścić informację na jeden lub więcej lokali.

5. Ceną przetargową jest wylicytowana kwota wpłaty jednorazowej na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej „Fenix” zaoferowana przez oferenta.

6. Minimalną stawkę wywoławczą kwoty wpłaty jednorazowej każdorazowo określa Zarząd Spółdzielni w porozumieniu z Radą Nadzorczą.

§ 2.

Ogłoszenie o przetargu powinno zawierać:

1) pełna nazwę organizatora przetargu,

2) przedmiot przetargu: adres lokalu, powierzchnia, kondygnacja,

3) termin i miejsce przetargu,

4) stawkę wywoławczą licytowanej kwoty wpłaty jednorazowej oraz minimalną wysokość postąpienia,

5) wysokość wyjściowych innych opłat eksploatacyjnych

6) wysokość wadium oraz miejsce i termin jego wniesienia,

7) wysokość wymaganej kaucji wnoszonej przed zawarciem umowy najmu,

8) informację o możliwości odstąpienia przez Zarząd od przeprowadzenia przetargu lub unieważnienia postepowania bez podania przyczyn,

9) informację o miejscu i czasie, w jakim można zapoznać się przed przetargiem z postanowieniami projektu umowy najmu, które nie podlegają ustaleniu w trybie przetargu.

§ 3.

1. W przetargu mogą brać udział osoby fizyczne, które:

1) wpłacą organizatorowi przetargu wadium w terminie i miejscu wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu oraz przedstawią dowód jego wpłaty,

2) złożą pisemne oświadczenie, że zapoznali się z warunkami przetargu określonymi w regulaminie oraz z postanowieniami projektu umowy najmu, które nie podlegają ustaleniu w trybie przetargu oraz, że przyjmują je bez zastrzeżeń,

3) złożą pisemne oświadczenie, że zobowiązują się do ponoszenia wymaganych opłat związanych z korzystaniem lokalu na podstawie umowy najmu.

4) w przypadku lokalu usytuowanego na parterze osoby przystępujące do przetargu złożą dokumentację potwierdzającą niepełnosprawność ruchową lub trwałe ograniczenie ruchowe.

2. Wadium powinno być wniesione przelewem bankowym na podany w ogłoszeniu o przetargu rachunek bankowy organizatora przetargu w wysokości 2.000,00 zł do każdego lokalu.

3. Wadium zwraca się w terminie 7 dni po odwołaniu lub zatwierdzeniu przez Zarząd wyniku przetargu, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5.

4. Gdy jeden uczestnik przetargu złoży oferty na kilka licytacji przeprowadzanych w odstępie czasu (powodującym konieczność wniesienia wadium) i wygra dowolną licytację, to wadium z pozostałych licytacji zostaje zwrócone uczestnikowi przetargu.

5. Wadium wniesione przez uczestnika przetargu, który wygrał przetarg, zalicza się na poczet wylicytowanej kwoty wpłaty jednorazowej.

6. Wadium nie podlega zwrotowi:

1) jeżeli żaden z uczestników przetargu nie zgłosi postąpienia ponad wywoławczą wysokość wylicytowanej kwoty wpłaty jednorazowej,

2) uczestnikowi przetargu, który wygrał przetarg i uchylił się od zawarcia umowy.

§ 4.

1. Przetarg przeprowadza powołana przez Zarząd komisja.

2. Przy pracach komisji powinni być obecni obserwatorzy wyznaczeni przez Radę Nadzorczą

§ 5.

1. Z przebiegu przetargu komisja sporządza protokół niezwłocznie po zakończeniu czynności przetargowych.

2. Protokół powinien zawierać następujące informacje:

1) termin, miejsce przetargu oraz datę sporządzenia protokołu,

2) oznaczenie przedmiotu przetargu: adres lokalu, powierzchnia, kondygnacja,

3) wykaz osób dopuszczonych i niedopuszczonych do uczestniczenia w przetargu,

4) przebieg licytacji i najwyższą wysokość wylicytowanej kwoty wpłaty jednorazowej osiągniętej w nieograniczonym przetargu ustnym,

5) imię, nazwisko i adres osób wskazanych przez komisję do zawarcia umowy najmu, podpisy przewodniczącego i pozostałych członków komisji.

3. Datę sporządzenia protokołu uważa się za dzień zamknięcia przetargu.

§ 6.

1. W przypadku, gdy po licytacji oferent, który złożył najkorzystniejszą ofertę zrezygnuje, dopuszcza się możliwość przedstawienia oferty zawarcia umowy oferentowi, który zadeklarował w licytacji kolejną najwyższą kwotę wpłaty jednorazowej.

2. Przetarg uważa się za nierozstrzygnięty jeżeli:

1) nikt nie stawił się na przetarg,

2) żaden z uczestników przetargu nie zaoferował postąpienia ponad wywoławczą wysokość licytowanej kwoty wpłaty jednorazowej.

§ 7.

1. Przetarg przeprowadza się, jeżeli stawił się chociażby jeden uczestnik przetargu. Przewodniczący komisji rozpoczyna przetarg od stwierdzenia prawidłowości ogłoszenia przetargu, oraz sprawdza, czy zostały spełnione warunki uczestnictwa przetargu, o których mowa w § 3 ust. 1.

2. Przewodniczący komisji wywołuje licytację, ogłaszając wywoławczą wysokość licytowanej kwoty wpłaty jednorazowej i wzywa uczestników przetargu do zgłaszania postąpień. Jeżeli mimo trzykrotnego ogłoszenia wywoławczej wysokości wylicytowanej kwoty wpłaty jednorazowej żaden z uczestników przetargu nie zgłosił postąpienia, przewodniczący zamyka przetarg. Wysokość postąpienia ustalana jest każdorazowo przez Zarząd Spółdzielni, jednak jej minimalna wysokość wynosi 100,00 zł, a maksymalna 1000,00 zł.

3. Przewodniczący komisji ogłasza kolejne postąpienia zgłaszane przez uczestników przetargu dopóty, dopóki mimo trzykrotnego ogłoszenia tej samej wysokości czynszu nie ma dalszego postąpienia.

4. W przypadku braku dalszych postąpień przewodniczący komisji informuje uczestników przetargu, że po trzecim wywołaniu najwyższej zaoferowanej wysokości wylicytowanej kwoty wpłaty jednorazowej dalsze postąpienia nie zostaną przyjęte, po czym wywołuje trzykrotnie ostatnią najwyższą wysokość i zamyka licytację. Licytację wygrywa uczestnik przetargu, który zgłosił najwyższą wysokość wylicytowanej kwoty wpłaty jednorazowej. Przewodniczący komisji ogłasza imię i nazwisko uczestnika przetargu, który wygrał licytację.

§ 8.

1. Komisja przetargowa przekazuje protokół z przetargu do zatwierdzenia Zarządowi. Zarząd informuje osobę, która wygrała przetarg o zatwierdzeniu wyniku przetargu niezwłocznie od jego dokonania, jednak nie później niż w czternastym dniu po przetargu.

2. Po zatwierdzeniu wyników przetargu przez Zarząd, zawierana jest niezwłocznie umowa najmu z osobą, która wygrała przetarg.

3. Szczegółowe warunki najmu określa umowa najmu zawarta pomiędzy Spółdzielnią i Najemcą.

§ 9.

Niniejsze zasady przetargu najmu lokali mieszkalnych wchodzą w życie z dniem uchwalenia.

Data: 26.09.2023r.

Sekretarz Rady Nadzorczej -Grzegorz Marchlewski

Przewodniczący Rady Nadzorczej - Urszula Zaborska